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〈書摘〉買房門檻高，該怎樣滾出頭期款？

鉅亨網新聞中心　　2013-06-24

文/現在才知道：小小上班族，也能投資、理財、保險、買房｜高寶國際書版

許多購屋族千省萬省，夢想著早日存到第一桶金買房。近年來，房價不斷飆漲，短短兩年間，台北市房價漲了34.06%，新北市更漲57.75%，買房成為一項愈來愈難達成的目標。其實購屋族只要學會買房祕訣，就能輕鬆滾出頭期款！

房價年年高，何時才能買得起？！

據調查，大學生十年後最想達成的目標，最多人希望在十年後存到購屋頭期款，而金額約以200萬為目標，等於一年平均要存20萬左右。但是，這對於一般上班族來說，根本就是比登天還難。況且不要說是存到頭期款，連肖想買房這件事都不敢想。

32歲的小資女E女，18歲就開始出社會工作，即使已工作超過十年，對於買房依然不敢想像。另一個35歲的上班族F男，同樣是工作超過十年，收入頗高卻因花錢如流水，始終存不到錢，只好把錢交給媽媽保管，勉強存到人生第一桶金。其實像上述小資男女的例子，是許多社會新鮮人、小薪族、購屋族的縮影。根據行政院主計處民國100年發佈的「所得收入者平均每人所得分配、按年齡組別分」統計，台灣30～34歲受薪階層，年可支配所得為462,115元， 而95年同年齡的年可支配所得為503,541元，六年來，每人年支配所得明顯減少了4萬元，雙薪家庭就少了8萬元，每人每年的支配所得減少，使得購屋痛苦指數提升，並且達到空前的高點；也就是說，平均要在台北市買一間房子，得要不吃不喝28.8年才買得起。

民國95～100年30～34歲的台灣民眾每年可支配的所得金額

學會買房方法，50萬就能取得入場券？！

根據調查顯示，有八成五左右的民眾，買房預算設定在800萬以內，有五成五左右的民眾，買房預算則設定在500萬以內。對於小薪族男女來說，明明已經省吃儉用了，存錢卻越見困難，可支配的金錢更是越來越少，究竟一般受薪階級還買不買得起房子？然而，類似相同困擾的年輕族群不少，但其實買房一點也不難，只要找到方法，二十出頭歲也能當房東。

買房的訣竅無他，第一個撇步就是逢低買進，趁著房價價格低檔，就能只花50萬的頭期款取得入場券。第二個撇步是努力工作、儲蓄率要達8成，因為每月薪資都是辛苦賺來的，必須要一點一滴的省，最重要的就是要設定好目標，然後努力賺錢存錢，慢慢給自己訂下目標，把每個月收入的八成存下來。工作幾年之後，薪水也隨之調幅，如果日後年薪120幾萬，也得給自己壓力信心喊話，努力存下8成，也就是100萬；然後每年資產都要固定增加100萬。也就是說，小薪族男女不必怕買房，只要本金夠就要立刻下手購買，因為很多人不是買不起，而是不敢背房貸。

存到多少錢才是進場時機？

對於許多人來說，房貸怎麼背、頭期款該準備多少，相信是許多想買房的人心中最大的困惑。其實有57%的購屋族，購屋時優先考量「房價」，所以，小薪族該如何估算頭期款夠不夠？又要準備多少錢才能進場買房子呢？

年輕族群購屋，往往會卡在自備款門檻，也就是購屋能力的問題。如果自備款不夠，建議首購族向父母尋求協助，例如建議父母與其把金錢存在定存，也可協助兒女投資房屋、成家立業，但切記要說之以情、動之以理，字句合乎尺度，切勿強迫長輩出資幫忙。當然，最大的前提在於購屋族本身已有一筆小存款，再加上父母的協助，則可以成為第一筆的自備款。

如果家境普通，父母無法幫忙，就得回到購屋族本身了。建議購屋族要自己努力存錢，許多人覺得存錢難，但其實如果從出社會22歲開始，每個月省吃儉用，從薪資收入存下1萬5千元，一年則有18萬的儲蓄金，8年就有144萬元了！只要養成儲蓄習慣，存到整數就可進場買房。如果是每個月固定要償還助學貸款，工作之餘每月存1萬，十年有個「整數」，就可「入場」了。所以，買房最重要的是目的、能力、需求要清楚，若最大的人生目標是買房，就要延後當下的消費慾望，例如手機不要立刻買新的、少聽一場演唱會、衣服每個月少買一件等等，就能盡早存到頭期款。

除此之外，建議小家庭族群宜從兩房中古屋入手，如果是不鍾情直轄市、捷運區域、生活機能佳等等的房屋標的，就不需要抱怨房價高，只要把握一個大原則，有整數就可以入場了。

買房好簡單，三步驟滾出頭期款！

許多人除了覺得存錢難、買房難，還困在到底要如何去估算想要買的房價、購屋族應準備多少自備款、如何推算購屋能力等問題，對於買房沒有基本的概念。其實只要掌握3步驟，就能輕鬆抓出購屋預算：

重點1：房貸能力的推算

如果是雙薪家庭，購屋預算就以夫妻的月收入加總計算，再乘以1/3或1/2；如果是單薪家庭，購屋預算就以個人的薪水加總計算，再乘以1/3或1/2。也許不少人困惑，為何是1/3或1/2這個數字公式？其實這購屋預算簡易計算法則是有跡可循。以台北市和新北市來看，因為房價較貴，建議以1/2來計算；如果買房目標區域是桃園以南，房價相對較低，建議以1/3來計算。假設阿東夫妻的月收入10萬元，想要購買雙北市以外的房子，參考上述公式，以夫妻月收入乘以1/3，折算下來每個月3萬元，就是每個月夫妻倆的負擔房貸的能力。

重點2：房貸能力回推貸款額度

以現在房貸平均利率3%、希望20年期還清房貸來說，每貸100萬的本金，則每個月要償還5,500元。假設阿東夫妻每月的房貸能力是3萬元，就以3萬元除以5,500元，則可計算出估計可貸款的金額。

重點3：用貸款額度回推總價

假設阿東夫妻每月房貸能力共3萬元，希望貸款額度約在550～600萬元，以房貸八成的情況來說，則可回推出購屋總價。

理財好習慣，輕鬆存出頭期款！

不論首購或是換屋，買房最重視的就是存錢、存錢，還是存錢！年輕族群在20至35歲是積極理財存錢的階段，搭配有目標、計畫性地理財方式，讓資金越早滾出第一桶金，晉升有殼一族指日可待。只要好好把握下面三個理財好習慣，學會小薪族的理財要訣，就能輕鬆存出頭期款：

 

重點1：先存再花，只進不出

賺錢不等於有錢，會存比會賺高竿。許多人都想快點存到第一桶金，光「想」是不切實際，不如真正找出方法，利用自動轉帳讓自己真正存到錢、有效利用適當的理財工具如投資基金、債券等等。今年30歲的林育姿，上班不到六年就已經擁有一間市值500萬元的中古公寓，祕訣就是抱持著「就算是一塊錢，都會存起來」的生活態度。

重點2：把消費的錢再賺回來

一般來說，花錢是有去無回，其實購屋族可以聰明把錢賺回來。首先利用信用卡紅利點數換禮券，然後把禮券拿去買金飾，或是直接買黃金，將消費財轉換成投資。另外，若是遇到好友贈送生日禮物的時候，也可請大家集資買黃金給你。你再找熟識的銀樓，趁金價好的時候賣出獲利，同時也增加頭期款。

重點3：買對好資產，用錢賺錢

存錢速度慢，如果想要讓存款長大，就要懂得買對好資產，把第一筆存下的資金用錢賺錢。建議找出年化報酬率10％的標的，買進且長抱數年以上，資產就能翻倍。

憲哥說：

其實理財就像爬樓梯一樣，你一定要先跨出第一步，當你跨出第一步之後，才可能再繼續走第二步，第一步就是儲蓄，沒有其他的方法，唯勤儉而已。所以，年輕人要及早儲蓄，當你累積第一桶金的時候，你就可以慢慢的去規劃你的投資理財計劃。如果你沒有第一桶金，什麼都不用規劃了。只要你想要做，一定就可以成功！

Ø本文節錄自《現在才知道》由高寶書版提供