學者警告:美製樓泡 再襲全球 樓價恐大幅波動




鉅亨網新聞中心  2013-08-05




 




2008年金融海嘯令美國經濟一蹶不振,樓市首當其衝,雖然聯儲局最近提出退市時間表,加息陰霾籠罩,但美國樓市過去一年半大有起色,普遍收復海嘯失地。分析師指,樓市興旺不但帶動美國經濟增長,亦透過美國大型銀行全球化服務,推動亞洲及歐洲部分國家樓市反彈,有助全球復甦。然而聖地牙哥州立大學教授萊亞警告,低息及容易借貸有機會令部分國家形成泡沫,樓價可在短時間內大幅波動。




香港《文匯報》報導,反映美國20大城市樓價的標普/Case-Shiller綜合房價指數,5月按年升12.2%,是7年來最大升幅。三藩市(舊金山市)24.5%居首,達拉斯及丹佛樓價再創新高。房地產資訊公司Corelogic同期調查的100個大城市中,只有3個錄得樓價下跌。早前有調查指,更多美國人認為按揭利率及樓價才剛開始上升,是入市好時機。分析指,按息仍處歷史低位,相信不影響樓市復甦,亦有跡象顯示銀行願意延長還款期。




目前全球房地產資產佔私人財產約2成,各國央行決定利率時互相配合,令樓市發展循環不再局限在一個國家或地區。摩根大通、瑞銀等大行近來轉虧為盈,借貸能力提升,美國本土及海外市場同樣受惠。當中深受金融海嘯衝擊的愛爾蘭都柏林,樓市自去年累升8%;英國6月份樓價按年升1.9%,是自2010年最大升幅。




市場人士指,美國樓價上升有助提升消費者信心,正是不少亞歐買家入市的參考指標,意味美國市況向好,能帶動全球投資信心。巴郡旗下房地產專營網絡HSF
Affiliates LLC
總裁厄爾.李表示,倫敦、巴黎、莫斯科、孟買、迪拜等大城市的樓市已迅速增長,美國股樓持續向好,這些地區未來一年樓市發展很可能受惠。




厄爾.李認為,全球樓市復甦言之尚早,並指美國樓價下行風險包括本地增長疲弱、建材成本上升等,指加州樓市蓬勃之際,中西部等地仍一潭死水,情況未見改善。




萊坊早前發表「全球樓價指數」,今年首季全球樓價平均升2%,香港全年升幅28%冠全球,中國內地則季度升幅最大,達10.7%。歐洲飽受債務危機打擊,樓價跌勢未止,希臘、匈牙利及荷蘭全年分別跌11.8%9%8.3%,是表現最差3國。




該樓價指數調查的55個國家或地區中,有35個在今年首兩月錄得上升,而全球今年首季平均樓價較2009年首季升14.7%,當中中東升10.6%,是表現最好地區。




亞洲富豪多年來都是推動美加及歐洲樓市的重要力量,但樓價波動兼風險高,他們紛紛轉為投資寫字樓、零售商店、品牌酒店等資產,尋求分散投資及穩定回報。




Real
Capital Analytics
數據顯示,亞洲私人投資者上半年在美國商用物業投資逾19億美元(147億港元),遠超去年的5.51億美元(43億港元)SOHO中國行政總裁張欣聯同巴西財團,6月動用14億美元(109億港元)購入紐約的通用汽車大樓4成股權連債務,引起市場關注。




目前亞洲城市辦公室平均租賃時間僅3年,不及倫敦及紐約介乎1520年;租金回報率亦以倫敦及紐約的5%6%,優於香港及新加坡的3%4%,因此倫敦成為亞洲富豪投資勝地之一,包括「亞洲糖王」郭鶴年侄兒郭孔豐及印尼油棕大亨吳笙福,前年以2.88億英鎊(34億港元)購入Aviva大樓。




加拿大地產經紀梅多夫稱,過去2年愈來愈多內地買家在多倫多市中心尋找商舖投資,價值介乎100萬至500萬加元(747萬至3,733萬港元)。他表示,這些內地投資者通常駕駛新車前來視察,僅逗留數分鐘,提問不多,全以現金交易。他笑稱,遇上他們最易開單,同事均討論如何發掘更多內地豪客。




業界人士指,不少內地買家轉而「尋幽探秘」,在二三線城市尋找投資目標。數據顯示,大族激光董事長高雲峰斥資5500萬美元(4.3億港元),在瑞士蘇黎世90公里外的鄉村購入2家酒店。在俄亥俄州托萊多市,內地投資者前年斥資510萬美元(3956萬港元)購入一幅37公頃海濱土地,至今未動土。




地產顧問公司萊坊(Knight Frank)最新報告顯示,去年英國倫敦市中心新屋的海外買家比例高達75%,遠高於前一年的27%,其中逾半買家來自中國內地、香港,新加坡及馬來西亞。另有調查顯示,英國上月樓價按年升近4%,租戶比例是26年來最高。專家指,海外買家入市,市面中價樓供應又不多,令本地人買樓更難。




英國地產業界指,海外買家過去一年投資目標出現變化,開始在倫敦市中心交通便利的車站,或環境較好的住宅區,購買一房單位。而倫敦樓價居高不下,主要是供不應求,去年新建約1.8萬幢新樓,約佔全國15%。政府承諾注資借貸計劃,並降低按揭成本,協助本地買家入市。




英倫銀行暗示在2016年前不會加息,加上政府推出借貸優惠措施,令英人貸款買樓意慾大增,也令樓價急升。去年未有借貸優惠時,5年期按揭定息約為4%,現已降至2.49厘,比通脹率更低。在最搶手的倫敦,樓價已較2007年高峰期高5%,但西北部布萊克浦兩房單位仍售5萬英鎊(59萬港元),約為倫敦平均的1/10,反映當地樓價差距極大。




數據顯示,目前英國平均樓價為17萬英鎊(202萬港元),追近2008年金融海嘯爆發前水平。樓價高令很多新一代無法上車,調查發現,英格蘭1,440萬業主中,多達30%65歲以上人士,35歲至44歲僅260萬業主,25歲至34歲更只有140萬。




美國樓價急升,一般打工仔及中產未見其利先見其害,置業比例續跌,非裔等少數族群最受影響。哈佛大學調查指,去年美國減少16.1萬名業主,租客卻大增100萬人,置業比例上季跌至65.1%,是近18年來最低。金融海嘯以來花費收入一半以上交租的人數增250萬,但去年保障性住房供應不增反跌。經濟分析師指,失業率高企、放盤大減、銀行收緊借貸,令租屋更划算,預料置業比例會進一步下跌,而住屋環境擠迫會觸發健康及心理問題,民眾積累怨氣,是社會計時炸彈。




以不同年齡階層計算,55歲至64歲人士置業比例上季跌0.3%35歲至44歲則輕微上升。紐約市按年僅升3.3%排榜尾,克里夫蘭及首都華盛頓分別升3.4%6.5%




房地產資訊公司Zillow資深經濟師古德爾表示,近期樓價上升,原因之一是銀主盤供應減少,預計在按息上升及未來數月放盤增加,有助紓緩樓價升勢及穩定樓市。30年期按揭定息在6月底升至4.51%的兩年新高。




經濟復甦緩慢,年輕人無經濟能力,置業愈見艱難。皮尤研究中心上周調查顯示,去年18歲至31歲青年中,有2,160萬人仍與父母同住,佔整體人數的36%,比例是40年來最高,高於2007年的32%、即1,850萬青年。報告指,去年該年齡層就業率僅63%,低於2007年金融海嘯前的70%,自然要依賴父母。




泰國經濟表現不俗,吸引外資持續流入,令樓市蓬勃。業界估計,曼谷一帶地區今年約有12.4萬個新單位、獨立屋等推出市場,按年升22%。不過業界稱,短期內可能出現供應過剩,促請政府及企業密切監察,必要時推出壓抑措施,包括提高首期及減少住屋借貸。




由於發展商加推較細單位,吸引更多潛在買家,曼谷上半年新單位平均價格為277萬泰銖(69萬港元),按年跌6%。曼谷前年底經歷嚴重水災,去年銷售單位按年增31%,分析預料今年增幅會放緩至7.5% 




 




 




    全站熱搜

    olddanny 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()