〈書摘〉買房門檻高,該怎樣滾出頭期款?




鉅亨網新聞中心  2013-06-24




 




/現在才知道:小小上班族,也能投資、理財、保險、買房|高寶國際書版




許多購屋族千省萬省,夢想著早日存到第一桶金買房。近年來,房價不斷飆漲,短短兩年間,台北市房價漲了34.06%,新北市更漲57.75%,買房成為一項愈來愈難達成的目標。其實購屋族只要學會買房祕訣,就能輕鬆滾出頭期款!




房價年年高,何時才能買得起?!




據調查,大學生十年後最想達成的目標,最多人希望在十年後存到購屋頭期款,而金額約以200萬為目標,等於一年平均要存20萬左右。但是,這對於一般上班族來說,根本就是比登天還難。況且不要說是存到頭期款,連肖想買房這件事都不敢想。




32歲的小資女E女,18歲就開始出社會工作,即使已工作超過十年,對於買房依然不敢想像。另一個35歲的上班族F男,同樣是工作超過十年,收入頗高卻因花錢如流水,始終存不到錢,只好把錢交給媽媽保管,勉強存到人生第一桶金。其實像上述小資男女的例子,是許多社會新鮮人、小薪族、購屋族的縮影。根據行政院主計處民國100年發佈的「所得收入者平均每人所得分配、按年齡組別分」統計,台灣3034歲受薪階層,年可支配所得為462,115元, 95年同年齡的年可支配所得為503,541元,六年來,每人年支配所得明顯減少了4萬元,雙薪家庭就少了8萬元,每人每年的支配所得減少,使得購屋痛苦指數提升,並且達到空前的高點;也就是說,平均要在台北市買一間房子,得要不吃不喝28.8年才買得起。




民國951003034歲的台灣民眾每年可支配的所得金額


































年度




每年可支配的所得金額




95




503,541




96




498,105




97




484,533




98




471,504




99




482,879




100




462,115





學會買房方法,50萬就能取得入場券?!




根據調查顯示,有八成五左右的民眾,買房預算設定在800萬以內,有五成五左右的民眾,買房預算則設定在500萬以內。對於小薪族男女來說,明明已經省吃儉用了,存錢卻越見困難,可支配的金錢更是越來越少,究竟一般受薪階級還買不買得起房子?然而,類似相同困擾的年輕族群不少,但其實買房一點也不難,只要找到方法,二十出頭歲也能當房東。




買房的訣竅無他,第一個撇步就是逢低買進,趁著房價價格低檔,就能只花50萬的頭期款取得入場券。第二個撇步是努力工作、儲蓄率要達8,因為每月薪資都是辛苦賺來的,必須要一點一滴的省,最重要的就是要設定好目標,然後努力賺錢存錢,慢慢給自己訂下目標,把每個月收入的八成存下來。工作幾年之後,薪水也隨之調幅,如果日後年薪120幾萬,也得給自己壓力信心喊話,努力存下8成,也就是100萬;然後每年資產都要固定增加100萬。也就是說,小薪族男女不必怕買房,只要本金夠就要立刻下手購買,因為很多人不是買不起,而是不敢背房貸。




存到多少錢才是進場時機?




對於許多人來說,房貸怎麼背、頭期款該準備多少,相信是許多想買房的人心中最大的困惑。其實有57%的購屋族,購屋時優先考量「房價」,所以,小薪族該如何估算頭期款夠不夠?又要準備多少錢才能進場買房子呢?




年輕族群購屋,往往會卡在自備款門檻,也就是購屋能力的問題。如果自備款不夠,建議首購族向父母尋求協助,例如建議父母與其把金錢存在定存,也可協助兒女投資房屋、成家立業,但切記要說之以情、動之以理,字句合乎尺度,切勿強迫長輩出資幫忙。當然,最大的前提在於購屋族本身已有一筆小存款,再加上父母的協助,則可以成為第一筆的自備款。




如果家境普通,父母無法幫忙,就得回到購屋族本身了。建議購屋族要自己努力存錢,許多人覺得存錢難,但其實如果從出社會22歲開始,每個月省吃儉用,從薪資收入存下15千元,一年則有18萬的儲蓄金,8年就有144萬元了!只要養成儲蓄習慣,存到整數就可進場買房。如果是每個月固定要償還助學貸款,工作之餘每月存1萬,十年有個「整數」,就可「入場」了。所以,買房最重要的是目的、能力、需求要清楚,若最大的人生目標是買房,就要延後當下的消費慾望,例如手機不要立刻買新的、少聽一場演唱會、衣服每個月少買一件等等,就能盡早存到頭期款。




除此之外,建議小家庭族群宜從兩房中古屋入手,如果是不鍾情直轄市、捷運區域、生活機能佳等等的房屋標的,就不需要抱怨房價高,只要把握一個大原則,有整數就可以入場了。




買房好簡單,三步驟滾出頭期款!




許多人除了覺得存錢難、買房難,還困在到底要如何去估算想要買的房價、購屋族應準備多少自備款、如何推算購屋能力等問題,對於買房沒有基本的概念。其實只要掌握3步驟,就能輕鬆抓出購屋預算:




重點1:房貸能力的推算




如果是雙薪家庭,購屋預算就以夫妻的月收入加總計算,再乘以1/31/2;如果是單薪家庭,購屋預算就以個人的薪水加總計算,再乘以1/31/2。也許不少人困惑,為何是1/31/2這個數字公式?其實這購屋預算簡易計算法則是有跡可循。以台北市和新北市來看,因為房價較貴,建議以1/2來計算;如果買房目標區域是桃園以南,房價相對較低,建議以1/3來計算。假設阿東夫妻的月收入10萬元,想要購買雙北市以外的房子,參考上述公式,以夫妻月收入乘以1/3,折算下來每個月3萬元,就是每個月夫妻倆的負擔房貸的能力。









房貸能力=月收入× 1/3

(若想買的是台北市或新北市的房子,則要乘以1/2





 




重點2:房貸能力回推貸款額度




以現在房貸平均利率3%、希望20年期還清房貸來說,每貸100萬的本金,則每個月要償還5,500元。假設阿東夫妻每月的房貸能力是3萬元,就以3萬元除以5,500元,則可計算出估計可貸款的金額。









3萬元(每月)÷55005.5

5.5 × 100
萬=550萬元





重點3:用貸款額度回推總價




假設阿東夫妻每月房貸能力共3萬元,希望貸款額度約在550600萬元,以房貸八成的情況來說,則可回推出購屋總價。









550萬元÷0.8(貸8成)=687.5萬(購屋總價)





理財好習慣,輕鬆存出頭期款!




不論首購或是換屋,買房最重視的就是存錢、存錢,還是存錢!年輕族群在2035歲是積極理財存錢的階段,搭配有目標、計畫性地理財方式,讓資金越早滾出第一桶金,晉升有殼一族指日可待。只要好好把握下面三個理財好習慣,學會小薪族的理財要訣,就能輕鬆存出頭期款:

 

重點1:先存再花,只進不出




賺錢不等於有錢,會存比會賺高竿。許多人都想快點存到第一桶金,光「想」是不切實際,不如真正找出方法,利用自動轉帳讓自己真正存到錢、有效利用適當的理財工具如投資基金、債券等等。今年30歲的林育姿,上班不到六年就已經擁有一間市值500萬元的中古公寓,祕訣就是抱持著「就算是一塊錢,都會存起來」的生活態度。




重點2:把消費的錢再賺回來




一般來說,花錢是有去無回,其實購屋族可以聰明把錢賺回來。首先利用信用卡紅利點數換禮券,然後把禮券拿去買金飾,或是直接買黃金,將消費財轉換成投資。另外,若是遇到好友贈送生日禮物的時候,也可請大家集資買黃金給你。你再找熟識的銀樓,趁金價好的時候賣出獲利,同時也增加頭期款。




重點3:買對好資產,用錢賺錢




存錢速度慢,如果想要讓存款長大,就要懂得買對好資產,把第一筆存下的資金用錢賺錢。建議找出年化報酬率10%的標的,買進且長抱數年以上,資產就能翻倍。




憲哥說:




其實理財就像爬樓梯一樣,你一定要先跨出第一步,當你跨出第一步之後,才可能再繼續走第二步,第一步就是儲蓄,沒有其他的方法,唯勤儉而已。所以,年輕人要及早儲蓄,當你累積第一桶金的時候,你就可以慢慢的去規劃你的投資理財計劃。如果你沒有第一桶金,什麼都不用規劃了。只要你想要做,一定就可以成功!




Ø本文節錄自《現在才知道》由高寶書版提供




 




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