作者: 撰文/徐一鳴 | Money  – 201357 下午1:27




唯有比你爸爸、同儕更加倍努力,年輕人才能實現買房的夢想!




朋友寄給我一封信微軟創辦人比爾蓋茲的人生11條準則,第一條就讓人動容:「你必須接受社會充滿了不公平的現象;先接受它,才有機會改變它」。




事實是,眼前你面對的競爭太激烈太迅速,這幾年全球景氣變動劇烈,成年人自顧不暇,哪裡會真的同情年輕人遭遇?要走出當前困境,你只有靠自己抓住機會設法突圍。




天天痛批建商、投資客炒房的張金鶚(現任台北市副市長)知道吧,他看似非常同情年輕人遭遇,獲得不少年輕人支持,事實上他連自己學生也沒同情過(他名下老公寓當初200萬買的,打算以1000萬賣給他學生,可不是加點利息與持有成本就賣),更何況其他人。




年輕人不妨思考,你現在遭受不公平待遇是事實,但等你成了既得利益者,你會把房子便宜賣給其他人嗎?何況,這幾年房價的推升力量,根本不是來自於建商、投資客的炒作,而是鈔票印不停的大環境。




這個大環境,不要說你對抗不了,連政府也沒辦法。




負利率推升房價 力量遠大於投資客




以《民國100年大泡沫》一書走紅的作家王伯達,最近在新書《誰把台灣經濟搞砸》中提到:我們曾經錯誤地把房價上漲歸咎於建商與投資客的炒作,但其實央行的貨幣政策(實質負利率)才是主因。這觀念兩年多前我就講過,糟的是,看來還會再持續下去。




當時我說:「從負利率的角度來看房貸,你看到的不是利息支出,而是莫名其妙地增加收入!以年利率2%來算,在2年寬限期內100萬元的房貸利息支出總共為4萬元,但以最輕微的漲幅2年漲10%來計算,由於房產價值增加10萬元,以至於不但實質上沒有房貸利息支出,反而還倒賺6萬元。」




事實上,依據信義房屋指數來看,兩年(20112月~20132月)下來,台北市累積漲幅是16.4%,新北市則是22.1%。換言之,兩年前願意相信我判斷的年輕人,兩年下來,你不但沒有利息支出,反而莫名奇妙增加了100多萬的財富(以兩年前購入1000萬房子粗略估算)。




當時有位名嘴對這觀念嗤之以鼻,批評我只是我幫信義房屋做行銷,認為當屋奴不如花錢去實現夢想。事實上,如果接受名嘴建議,也許你還在努力實踐夢想,但只要負利率影響沒消失,就算你帳戶裡數字沒減少,但因鈔票購買力下滑,實質上你的財富縮水了,我從未回應那位名嘴,因為事實會證明誰對誰錯。




這正是負利率可怕之處:無聲無息地掠奪你辛苦累積的財富!換言之,對年輕人來說,房價還會不會再漲其實不重要,你應該關心負利率的影響消失了沒、何時會消失?




房價上漲只是反映 貨幣價值被稀釋




很多投資經驗不足的年輕人,總是在想已經漲這麼多,應該到頂了吧,就自作聰明地認定房價即將反轉向下。事實上,如果沒有美國、日本狂印鈔票的影響,房價確實可能照需求與購屋能力(例如薪資增加幅度)來決定漲跌,但這次上漲跟以往不同,幾乎完全是因為貨幣價值被稀釋,換房子需要更多的鈔票。




不是嚇你,如果弄明白所謂的實質負利率,你會驚訝地發現:這一波房市漲幅,搞不好還只是初升段而已!




小時候聽父母聊「舊台幣4萬只換新台幣1元」的往事,讓我很早對貨幣有不同的看法,心態上比較相信看得到、摸得到的實體資產。道理很簡單:實體資產的價值,不像鈔票或股票那樣容易受人為操控。




在經濟前景不明、選擇不多時,選擇擁抱資產,往往是不得不做的必要選擇。你上網查一查,冷靜評估我們所處的當下,就會發現這個社會正在發生某種程度的「舊台幣4萬換新台幣1元」的事實,所以,儘管房價高漲,越來越多人卻決定咬牙買房子,去持有比鈔票可靠的實體資產。




不明白這一層道理的年輕人,很容易誤以為房子貴了會難賣,既然難賣,建商或投資客就會降價賣?




然而,對市場敏感、經驗又豐富的建商或投資客,早就看清美日狂印鈔票帶來的影響有多大,加上變現後也不知道該擺在哪,因此,如果賣不了好價錢,往往就擺著繼續等,並不會輕易降價求售。兩年前(奢侈稅實施前夕),我之所以甘冒大不諱指出房價還是會再漲,道理就在這裡。




美日中印鈔規模 為史上首見




你可以看看經濟學大師米爾頓傅利曼(Milton Friedman)的觀點「無論何時何地通貨膨脹總是一種貨幣現象」(意思是貨幣供給量越大,該貨幣價值稀釋程度越大),如果你看清楚圖1美國調整基礎貨幣(adjusted monetary base)的變化趨勢,你應該相信我並沒有在嚇你。




現在你該會同意:這一次美國印鈔票的程度,是有史以來最張狂的一波。你可別忘了,這趨勢還在進行中!目前老美仍以每月850億美元的規模持續增加發行中,鄰國日本最近也不遑多讓,每月「只」印780億美元。




2008年金融海嘯後這幾年,美元基礎貨幣規模就暴增3倍多。你或許會問:美元印這麼多,理論上,美元價值應該會被稀釋非常多,台幣相對應該要瘋狂升值才對呀?




實際上,台幣沒有瘋狂升值,要做到這一點,辦法就是跟著美國起舞,瘋狂印台幣。這點可以從圖2台幣貨幣供給量M1b的趨勢變化裡找到證據,2008年金融海嘯以後這幾年,台幣貨幣供給量M1b激增59.66%10年下來,台幣貨幣供給量M1b更是增加了3倍之多。




2:台幣貨幣供給量M1b (M1A(通貨淨額+支票存款+活期存款)+活期儲蓄存款);最後更新日期:20132月。資料來源:經建會




台幣M1b短短幾年內激增59.66%,代表的意義是:我們手上的鈔票,價值在短短幾年內已經形同打折!既然價值少這麼多,代表台幣實質購買力大幅下降,要換成資產,當然必須用更多數量才合理,這幾年房價快速上漲主因在此。




由於台灣經濟規模在世界所占比重不高,貨幣政策不太可能影響他國,但台灣卻很容易受到其他大國貨幣政策變化而產生劇烈的影響。在全球各大央行持續印鈔下,還有人說台灣房價已經連漲10年,絕對不可能再漲,根本是無視現實、活在自己想像的世界裡。




低估匯率 無法維持台灣競爭力




王伯達在新書《誰把台灣經濟搞砸》中,把薪資成長停滯原因指向央行緊盯美元的貨幣政策。這點我認同,但平心而論,現在的台灣可以馬上捨棄緊盯美元的貨幣政策嗎?答案很明顯:沒有!




就算政府已察覺緊盯美元的問題,恐怕一時也很難調整,至少要等到全球經濟穩定復甦,台灣才有條件慢慢調整產業結構與產能,讓台幣匯價慢慢回歸應有水準。現在就放手讓台幣升值,立即威脅台灣出口產業,只會讓問題更嚴重。像日本一樣,明明經濟狀況始終不佳,日幣匯率卻逆勢升值,讓整個情勢更加惡化,新首相只好逼日本央行推出超級量化寬鬆來壓低匯率。在美日歐英央行都想以量化寬鬆拯救經濟下,只能被動接受的台灣,影響難以預料與估計。




英國金融時報首席經濟評論員馬丁.沃夫曾說:問題不是能否實現通膨的目標,而是這種實現能否保持在可控制的範圍內。這風險就像用橡皮筋拉一塊磚頭,剛開始拉不動,接著又移動幅度過大。




換言之,在這種空前恐怖的貨幣發行基礎下,只要經濟穩定復甦,借貸需求激增,貨幣供給量隨之激增,未來有可能只在嚴重通膨與惡性通膨之間擺盪而已,買房抗通膨的需求將會持續下去。




到那時,央行為了要壓抑通膨,只能捨棄緊盯美元的貨幣政策,讓台幣回歸到合理水準,壓抑進口品價格,同時也讓無法適應匯率升高的產業轉型或歇業。出口業式微後解放出來的人力,會讓內需服務產業以更有競爭力的條件去爭取越來越多的觀光客(主要是現有的陸客觀光潮、以及在超級量化寬鬆下經濟復甦後的日客觀光潮)。




對你來說,如果預見這一趨勢發展,你該認真考慮以下兩件事:首先,不管靠爸或靠自己,都要盡快買房自住抗通膨;其次,別再嚮往某些長期依賴政府各項補貼政策的產業了,未來,台灣新貴不再是電




 




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