陳德霖：樓市過熱是香港最大風險 何時逆轉難料
鉅亨網編輯查淑妝綜合報導 2012-11-20
外圍量寬令息率偏低，加上資金流入，利好樓市氣氛。香港金管局總裁陳德霖昨 (19) 日認為，樓市過熱仍是香港的最大風險，他指雖然目前供樓負擔比率低過 1997 年時期，但現時樓市風險不比 1997 年小，提醒市民投資置業仍要小心。金管局會密切監察市況，適時會推出適當措施。
香港《文匯報》報導，陳德霖表示，樓市或許還會再升一段時間，但樓市只升不跌的假設是一個錯誤，他指從來未見過有周期是只升不跌，至於何時會逆轉，現時很難判斷。他稱，雖然美國聯儲局指超低息環境會維持到 2015 年中，但世事難料，環境變化會受很多因素影響。惟強調當局會密切監察市況，適時推出適當措施。
他認為，雖然目前供樓負擔比率低過 1997 年時期，但現時香港樓市風險不比 1997 年小。現時香港的供樓與家庭收入比率僅約五成，低於 1997 年的 109% ，但當時平均按息為 12% ，其後樓市泡沫雖爆破，但往後的 6 年半調整期，利息共回落了 9% ，紓緩供樓壓力。但現時的情況剛巧掉轉，現時的按息平均 2.3% ，利率極低，日後息口往上調的空間非常大。而市民現時一般的按揭貸款是 30 年期，就算再享有 3 年低息期，還是有很長時間可能回復高息環境，認為市民買樓必須量力而為。
所謂「供樓與家庭收入比率」是指一般 50 平方米單位 (以 7 成 20 年按揭計) 的按揭供款與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。
他又指，全球低息環境、推出量化寬鬆措施，國際資金或持續充裕，導致新興市場面對通脹壓力、資產價格或進一步上升，本港仍難以獨善其身。事實上，本地經濟正在放緩，但樓市卻繼續升溫，令樓價與實體經濟愈加脫節。在現時極不尋常的國際金融環境之下，應做好準備去應付資金流向可能再次出現大幅波動，和房地產市場過熱對金融及經濟穩定構成的風險。
他說，目前按揭貸款一般為樓價的 5 成多，這意味即使樓價跌 4 成，亦未必出現負資產，認為多付首期買樓，均有助業主及銀行提高防禦風險能力。
據金管局披露，於今年 9 月 14 日推出第 5 輪有關按揭貸款的審慎監管措施後，平均按揭比率由 2009 年 9 月的 64% ，降至今年 9 月的 55% ；供款與入息比率，亦由 2010 年 8 月的 41% ，降至今年 9 月的 36%。
至於近日資金轉炒非住宅物業如工商舖等，會否影響香港銀行體系穩定。陳德霖回應指，銀行對工商舖的按揭審批較住宅按揭謹慎，金管局會密切關注情況，如果交投過於熾熱為銀行帶來風險，會要求銀行採取收緊措施。
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