《名家觀點》赴日購屋 投報率高 吸引哈日族
來源：聯合報系/udndata.com 2013-01-18
林彥宏
歐債前景未明帶動全球經濟震盪，高端客戶需要資金流動的管道，而台灣與大陸房市，皆受到政府抑制，加上近2個月日圓大貶近10%，海外資金逐漸湧進日本，成為近期海外資金最夯的投資產品之一。在日圓貶值、當地政府全力拚經濟，加上9月有參議院選舉壓力下，今年海外資金赴日購屋潮將更明顯。
日本過去20年經歷泡沫經濟，房價起伏不大，對比2012年房價僅是1991年的三分之一，民眾房屋自有率不高，但也因持有成本相對較低，租金投報率遠高於中港台，因此近年吸引不少台灣高端投資者資金轉進日本。
就目前日本信義經手的案件交易發現，投資族群占買方比重達七成、三成為自用客戶。客戶背景除上市公司及中小企業主為主要客層，還有政界人士、重量級藝人，甚至醫生族群，都是此波「哈日宅」的主力客層。
進一步分析投資客群，可分為長期投資型及置產型客戶，其中更不乏20多歲、曾在當地留學的年輕人。以長期投資型客戶來說，看中的物件多在2億至3億日圓（約新台幣7,400萬至1.11億元）的整棟住宅，並交由當地租賃管理公司代管，每月僅需付5%至6%的投資物件代管費，省去跨國管理的麻煩。
此類客戶較特別的是，從早先投資金額約2,000萬日圓的小戶型投資，轉向經濟規模較大的投資產品，而投報率更高達6%以上。
置產型客戶則分為2大類，其中1類多為小孩在日本唸書，想為兒女購置就學住宅，此類購屋預算約在5,000萬至1億日圓（約新台幣1,850萬至3,700萬元），偏好沿就學區域地鐵路線上的新成屋2房產品。另1類是資金充裕的退休族群及企業家，購置國外第2宅做為休閒或度假用，購屋預算約1億至2億日圓（約新台幣3,700萬至7,400萬元）。但不管是小型投資客戶或置產型客戶，仍以管理良好、外觀較佳的大樓產品做為第1選擇。
在日本買預售屋和台灣有很大的不同點。台灣購買預售屋，需按建築進度繳交工程款，但在日本只需先繳交10%至20%簽約金，交屋時再繳交剩餘80%至90%的金額，期間沒有「繳工程款」的問題。至於交屋後的房貸則視個人信用而定，因此在日本購買預售屋的方式相對單純許多。在日本購屋時，若有多組人馬同時看中同一戶房子時，並無「價高者得的問題」，而是在指定期間內填寫申請書，截止日後擇日公開抽籤，對購屋者而言，公開、公平又有保障。
展望日本房市，我持樂觀態度，主要可從2個面向觀察，第1是安倍晉三上台後，期許日本GDP要成長2%，因此推出的政策促使日圓大貶，如此一來外資會進來，日本股市也會變好，對不動產的投資也會增加。日本信義與在地企業接觸過程中，發現很多企業對今年景氣充滿信心，不少建商開始動起來、準備大舉推新案。
第2是今年9月日本將舉行參議院選舉，將是檢視安倍上台之後政績表現的重要關鍵，日本政府勢必會全力拚經濟。
（本文由日本信義社長林彥宏口述，記者陳美玲整理）
【記者陳美玲整理】
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