房價會一直漲上去嗎-4





圖:1933年美國大蕭條,大批失業民眾期望找到一個工作可以活口


房價會一直漲上去嗎-4


為了佐證使用「房價/黃金價格比值」這個模型是否正確,我們需要更多國家的資料。剛好在這幾天在一個網站上,看到有人整理出香港的房價/黃金價格的比值,我們來參考看看:




圖:香港房價指標/黃金價格比值圖(1992~2013)資料來源:(1)


大家都清楚,香港的房地產在1997~1998年時,簡直是瘋狂到極點,幾乎所有的人都去炒樓,在不久後房地產泡沫後,我們還聽過有名的藝人因炒樓失敗而破產,更有許多市井小民炒樓失敗而跳樓身亡。


香港的房地產在1997~1998年的瘋狂,的確是與許多國家情況是不一樣的。而在2009年開始,香港房地產又開始上漲,在2012年年底至2013年,依香港樓價指標(上圖紅線部份)來看,已經突1997~1998年的高點,現在還在節節高升中。


但是以黃金的眼光來看,香港的房地產最近幾年並沒有漲得如何誇張,甚至是有規律的下降,而以黃金的價值來計算,香港的房地產最貴的時候,其實還是在1997~1998年那段時間,現在的房價與那段時間是有所差距的。(請見上圖藍色線段)而美國、英國、台灣的房價比值,最高點三者都同時出現在2000年的時候,略有不同。


如果依黃金的眼光來看,香港的房地產會跌到什麼比值呢?由於此圖作者的資料只有從1992年開始,時間不是很長,所以沒有辦法判斷。但是如果從房價會一直漲上去嗎-23文章的結論,應該會跌到1980年時的比值低點!


以目前訂定價格的系統(法幣)的眼光來看,香港的房地產是一直在漲,甚至漲超過了1997~1998年的高點;但是以黃金訂價的眼光來看,其實香港房地產的價值這幾年根本沒有漲,反而趨勢是跌的,最高點反而是1997~1998年的時候。符合我們前二篇的文章結論!




圖:台灣房價與台灣房價/黃金價格比值圖 (1973~2012)


我們再來復習台灣房價與黃金價格的比值圖,如上圖所示,也與美國、英國、香港的情況一樣:以法幣的訂價系統來看,台灣房價都是上升的(紅線部份),但是以黃金的訂價系統來看,卻是自2000年來一直都是在跌的(藍線部份)


這一篇文章我希望還能再有點貢獻,所以只好再大膽的來用這個模型來推估未來的發展情況,供大家作個參考。房價會一直漲上去嗎-3文章結論有提到:台灣房價/黃金價格在2011年的比值是17.52,而1980年的比值是2.73,如果這個模型正確的話,未來的比值會跌到2.73


那到底是會怎麼跌?會跌多少呢?


先來作個簡單的算術:17.52/2.73=6.41,意思是說,現在的比值過高,要從17.52跌到2.73的話,要跌掉6.41倍的空間。


要跌掉6.41倍的空間,要怎麼跌呢?我們以法幣的眼光來看,大家比較容易懂。我們將未來狀況簡化,有以下四種簡單的狀況來假設:


1.假設台灣房價在未來不會跌:


結果:那麼要跌掉6.41倍,就是指對黃金跌而言,因為房價不跌,代表黃金價格會漲6.41倍,以現在金價(1660美元/盎司)而言,黃金要漲到10640美元/盎司。


2.假設黃金價格,在未來不會漲:


結果:那麼要跌掉6.41倍,就是指台灣房價而言,那麼台灣房價在未來,只會剩下現在價格的15.6%


3.假設未來台灣房價會跌,而黃金價格會漲:


結果:因為此狀況在數學上有無限多組解,我們取其中最平均的一組,就是房價跌的幅度與黃金價格漲的幅度一樣,數學上的算法是將6.41開根號,√6.41=2.53,意味著,黃金會漲2.53倍,房價會跌2.53倍。以現在金價而論,2.53倍則意謂著黃金會到4200美元/盎司,而未來房價只會剩現在的39.5%


4.假設台灣房價還會再小漲:


結果:如果台灣房價還小漲,黃金則需要超級大漲,這樣比值才會相對跌掉6.41倍,所以此結果是黃金遠遠漲超過10640美元/盎司。


結論:我個人認為,第3假設,非常有實現的可能,參考參考吧!


引用:http://tw.myblog.yahoo.com/jw!yQ2sTr6cREEe3jE4KDL5IA--/article?mid=1387&prev=1396&next=1380


 

arrow
arrow
    全站熱搜

    olddanny 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()